Wann und wie müssen Mietende Schönheitsreparaturen durchführen?

Von: Andrea Estermeier, VerbraucherService Bayern im KDFB e.V.

Schönheitsreparaturen sind in der Regel im Mietvertrag vereinbart. Sie verpflichten den Mieter, Abnutzungserscheinungen der Wohnung regelmäßig zu beseitigen. Doch zu welchem Zeitpunkt genau der Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen muss, kann unterschiedlich vereinbart sein. Nicht jede Vereinbarung ist wirksam. Grundsätzlich kann zwischen drei Möglichkeiten unterschieden werden.

Schönheitsreparaturen beim Einzug?

Eine formularmäßige Vereinbarung (Klausel) im Mietvertrag, wonach der Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen zu Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet wird (sogenannte Anfangsrenovierung) ist grundsätzlich unwirksam, wenn nicht auf andere Weise finanzieller Ausgleich geschaffen wird, beispielsweise durch eine deutlich reduzierte Miete. Denn durch Schönheitsreparaturen soll der Mieter nur verpflichtet sein, seine verursachten Abnutzungserscheinungen zu beseitigen, jedoch nicht die Abnutzungen des Vormieters.

Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses?

Für die Renovierungspflicht während des Mietverhältnisses gibt es folgende Alternativen:

• Bei der ersten Alternative fehlt eine vertragliche Regelung im Mietvertrag zum Ausführungszeitpunkt. Ohne vertragliche Vereinbarung sind die Schönheitsreparaturen immer dann fällig, wenn sie notwendig sind. Das ist der Fall, wenn die Dekoration verbraucht ist und ein objektiver Renovierungsbedarf besteht. Das kann auch während der Mietzeit der Fall sein.
  

• Bei der zweiten Alternative ist im Mietvertrag eine Regelung zur Fälligkeit (Fristenplan) bestimmt. In diesen Fällen gilt dann grundsätzlich der vereinbarte Fristenplan. Ein solcher Fristenplan kann beispielsweise wie folgt lauten: „Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in Küchen, Bädern und Duschen nach drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen und Toiletten nach fünf Jahren und in allen anderen Nebenräumen nach sieben Jahren erforderlich.“

In den meisten Mietverträgen findet sich ein solcher Fristenplan (zweite Alternative). Bei vertraglichen Regelungen zur Frist von Schönheitsreparaturen muss jedoch darauf geachtet werden, ob diese überhaupt zulässig und damit wirksam sind.

"Starre Fristen" für Schönheitsreparaturen: Unabhängig vom Bedarf

Insbesondere bei Fristenplänen nimmt die Rechtsprechung eine unwirksame Vereinbarung immer dann an, wenn der Fristenplan sogenannte „starre Fristen“ enthält. Eine starre Frist liegt vor, wenn die Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan ohne Ausnahme und Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf vorgenommen werden müssen. Ein solcher starrer Fristenplan stellt auch das oben erwähnte Beispiel dar. Hier muss laut vertraglicher Regelung dreijährlich die Küche, Bäder und Duschen gestrichen oder tapeziert werden, ohne dass auf den tatsächlichen dekorativen Zustand Rücksicht genommen wird. Eine solche Klausel im Mietvertrag benachteiligt den Mieter unangemessen und ist damit unwirksam, da die Klausel nicht den Abnutzungsgrad und damit den Umgang des Mieters mit der Mietsache berücksichtigt. Die Folge ist, dass vom Mieter gar keine Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen.

"Weiche Fristen" für Schönheitsreparaturen: Abhängig vom Abnutzungsgrad

Sogenannte „weiche Fristen“ sind hingegen wirksam. Diese liegen vor, wenn auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Mieträumlichkeiten Rücksicht genommen wird und Schönheitsreparaturen nur bei objektivem Bedarf durchzuführen sind. Der Fristenplan gibt dann lediglich einen zeitlichen Rahmen vor, in dem zum Beispiel „in der Regel“ Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, jedoch ohne zur Vornahme zu verpflichten, wenn noch kein Bedarf besteht.

Bei allen Schönheitsreparaturklauseln muss Rücksicht auf den Zustand des Mietobjekts bei Mietbeginn genommen werden. Denn durch die Schönheitsreparaturen muss der Mieter nur die selbst verursachten Abnutzungserscheinungen beseitigen und nicht die des Vormieters. Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter eine frisch renovierte oder wie frisch renoviert wirkende Wohnung übernommen hat. Sollte das nicht der Fall sein, sind Schönheitsreparaturen nur geschuldet, wenn der Mieter für die unrenoviert überlassene Wohnung einen angemessenen finanziellen Ausgleich vom Vermieter erhalten hat.

Schönheitsreparaturen beim Auszug?

Wurden Schönheitsreparaturen währen der Mietzeit entweder nach Fristenplan oder wegen Notwendigkeit durchgeführt, muss beim Auszug nicht erneut renoviert werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der regelmäßige Renovierungsturnus noch nicht abgelaufen ist und keine objektive Notwendigkeit einer Renovierung besteht. Eine Klausel, wonach der Mieter gleichwohl - zusätzlich zu der laufenden Renovierung - zur Endrenovierung verpflichtet sein soll, ist unwirksam.

Wirksam ist hingegen eine Regelung, wonach der Mieter nur beim Auszug renovieren muss, soweit auch hier eine Einschränkung dahingehend gemacht wird, dass die Renovierung notwendig ist. Etwas anderes kann aber gelten, wenn die laufenden Schönheitsreparaturen in einem sehr individuellen Farbton durchgeführt wurden, der es dem Vermieter erheblich erschwert, das Mietobjekt weiterzuvermieten. In diesem Fall muss der Mieter gegebenenfalls komplett neu renovieren und die Wohnung so streichen oder tapezieren, dass es dem „durchschnittlichen Geschmack“ entspricht. Diese Verpflichtung entsteht auch ohne explizite Regelung im Mietvertrag.

Die Informationen aus diesem Artikel ersetzen aber nicht eine auf den jeweiligen Einzelfall zugeschnittene individuelle Beratung anhand des eigenen Mietvertrags. Sie dienen nur einer ersten Einschätzung des Sachverhalts und ersetzen nicht eine individuelle Beratung.

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