Zu welchem Zeitpunkt müssen Mietende Schönheitsreparaturen durchführen?

Von: Andrea Estermeier, VerbraucherService Bayern im KDFB e.V.

Zu welchem Zeitpunkt genau Mietende Schönheitsreparaturen vornehmen müssen, kann im Mietvertrag unterschiedlich vereinbart sein. Nicht jede Vereinbarung ist wirksam. Grundsätzlich kann zwischen drei Möglichkeiten unterschieden werden.

Schönheitsreparaturen beim Einzug?

Eine formularmäßige Vereinbarung (Klausel) im Mietvertrag, wonach der Mieter oder die Mieterin zur Vornahme der Schönheitsreparaturen zu Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet wird (sogenannte Anfangsrenovierung) ist grundsätzlich unwirksam, wenn nicht auf andere Weise finanzieller Ausgleich geschaffen wird, beispielsweise durch eine deutlich reduzierte Miete. Denn Schönheitsreparaturen umfassen nur Arbeiten durch die Abnutzungserscheinungen beseitigt werden, die der Mieter oder die Mieterin verursacht hat, jedoch nicht die Abnutzungen des Vormieters oder der Vormieterin. Auch kann sich der Vermieter oder die Vermieterin nicht darauf berufen, dass Mieter/Mieterin und Vormieter/Vormieterin eine Vereinbarung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen getroffen haben. Denn eine solche Vereinbarung lässt den Vermieter oder die Vermieterin außen vor.

Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses?

Für die Renovierungspflicht während des Mietverhältnisses gibt es folgende Alternativen wenn dazu eine Regelung im Mietvertrag getroffen wurde:

• Bei der ersten Alternative gibt es keine Regelung im Mietvertrag zum Ausführungszeitpunkt. Ohne vertragliche Vereinbarung sind die Schönheitsreparaturen immer dann fällig, wenn sie notwendig sind. Das ist der Fall, wenn die Dekoration (Tapete, Farbe etc.) verbraucht ist und ein objektiver Renovierungsbedarf besteht. Das kann auch während der Mietzeit der Fall sein.
• Bei der zweiten Alternative gibt es im Mietvertrag eine Regelung zur Fälligkeit. In diesen Fällen gilt dann grundsätzlich der dort vereinbarte Fristenplan. Ein solcher Fristenplan kann beispielsweise wie folgt lauten: „Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in Küchen, Bädern und Duschen nach drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen und Toiletten nach fünf Jahren und in allen anderen Nebenräumen nach sieben Jahren erforderlich."
  

In den meisten Mietverträgen findet sich ein solcher Fristenplan. Bei vertraglichen Regelungen zur Frist von Schönheitsreparaturen muss jedoch darauf geachtet werden, ob diese überhaupt zulässig und damit wirksam sind. Folgendes gilt:

"Starre Fristen" für Schönheitsreparaturen: Unabhängig vom Bedarf

Insbesondere bei Fristenplänen ist laut Rechtsprechung eine Vereinbarung immer dann unwirksam, wenn der Fristenplan sogenannte „starre Fristen“ enthält. Eine starre Frist liegt vor, wenn die Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen, ohne dass auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf Rücksicht genommen wird. Ein solcher starrer Fristenplan stellt auch das oben erwähnte Beispiel dar. Hier müssen laut vertraglicher Regelung dreijährlich die Küche, Bäder und Duschen gestrichen oder tapeziert werden, ohne dass auf den tatsächlichen dekorativen Zustand Rücksicht genommen wird. Eine solche Klausel im Mietvertrag benachteiligt die Mietenden unangemessen und ist damit unwirksam. Die Klausel berücksichtigt nicht, wie stark die Wohnung abgenutzt ist und wie Mietende mit ihr umgegangen sind. Die Folge ist, dass gar keine Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen.

"Weiche Fristen" für Schönheitsreparaturen: Abhängig vom Abnutzungsgrad

Sogenannte „weiche Fristen“ sind hingegen wirksam. Diese liegen vor, wenn auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Mieträumlichkeiten Rücksicht genommen wird und Schönheitsreparaturen nur bei objektivem Bedarf durchzuführen sind. Der Fristenplan gibt dann lediglich einen zeitlichen Rahmen vor, in dem zum Beispiel „in der Regel“ Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, jedoch ohne zur Vornahme zu verpflichten, wenn noch kein Bedarf besteht.

Bei allen Schönheitsreparaturklauseln muss Rücksicht auf den Zustand des Mietobjekts bei Mietbeginn genommen werden. Denn durch die Schönheitsreparaturen muss der Mieter oder die Mieterin nur die selbst verursachten Abnutzungserscheinungen beseitigen und nicht die des Vormieters oder der Vormieterin. Voraussetzung dafür ist, dass Mietende eine frisch renovierte oder wie frisch renoviert wirkende Wohnung übernommen haben. Sollte das nicht der Fall sein, sind Schönheitsreparaturen nur geschuldet, wenn der Mieter oder die Mieterin für die unrenoviert überlassene Wohnung einen angemessenen finanziellen Ausgleich vom Vermieter oder von der Vermieterin erhalten hat.

Schönheitsreparaturen beim Auszug?

Wurden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit entweder nach Fristenplan oder wegen Notwendigkeit durchgeführt, muss beim Auszug nicht erneut renoviert werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der regelmäßige Renovierungsturnus noch nicht abgelaufen ist und objektiv keine Notwendigkeit einer Renovierung besteht. Eine Klausel, wonach der Mieter bzw. die Mieterin gleichwohl - zusätzlich zu der laufenden Renovierung - zur Endrenovierung verpflichtet sein soll, ist unwirksam.

Wirksam ist hingegen eine Regelung, wonach Mietende nur beim Auszug renovieren müssen, soweit auch hier eine Einschränkung dahingehend gemacht wird, dass die Renovierung notwendig ist. Etwas anderes kann aber gelten, wenn die laufenden Schönheitsreparaturen in einem sehr individuellen Farbton durchgeführt wurden, der es dem Vermieter oder der Vermieterin erheblich erschwert, die Wohnung weiterzuvermieten. In diesem Fall muss gegebenenfalls komplett renoviert werden und die Wohnung so gestrichen oder tapeziert werden, dass es dem „durchschnittlichen Geschmack“ entspricht. Diese Verpflichtung entsteht auch ohne explizite Regelung im Mietvertrag.

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