Rauchmelder in Wohnungen: Auswirkungen auf Nebenkosten

Von: Andrea Estermeier, VerbraucherService Bayern im KDFB e.V.

Rauchwarnmelder retten Leben. Dies konnte man in den Medien in den letzten Jahren immer wieder verfolgen. Wohnungen in Neubauten müssen bayernweit seit 01.01.2013 mit Rauchwarnmeldern ausgerüstet sein. Vorher gebaute Wohnungen mussten bis zum 31.12.2017 mit Rauchwarnmeldern nachgerüstet werden. Ob Sie als Mieter/-in die Kosten tragen müssen und welche Pflichten Eigentümer/-innen haben, erfahren Sie in diesem Artikel.

Grundlegendes zur gesetzlichen Regelung

Bayern hat, wie auch die anderen Bundesländer, mit einer entsprechenden gesetzlichen Regelung (Art. 46 Abs. 4 BayBO) die Pflicht der Wohnungseigentümer/-innen zur Aus- und Nachrüstung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen. Alle Neubauten, die seit dem 01.01.2013 errichtet werden, müssen mit entsprechenden Anlagen oder Geräten ausgerüstet sein. Seit dem 01.01.2018 müssen nun auch alle Bestandsobjekte mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein.

Es macht keinen Unterschied, ob es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Einfamilienhaus handelt oder ob es sich um Doppel- oder Reihenhäuser mit Wohnungen handelt. Auch ist unerheblich, ob die Wohnung vermietet oder selbst genutzt wird.

Im Einzelnen müssen in jedem Schlaf- und Kinderzimmer oder anderem Zimmer, in dem bestimmungsgemäß Personen schlafen, sowie in jedem Flur, der zu Aufenthaltsräumen führt, mindestens je ein Rauchwarnmelderangebracht sein. Bei Einraumwohnungen ist der Rauchwarnmelder im Schlafbereich anzubringen. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass sie Brandrauch frühzeitig erkennen und melden.

Nicht unter den Begriff Rauchwarnmelder fallen Hausalarm- und Brandmeldeanlagen. Bei diesen Anlagen ist der Alarm nicht im Gerät selbst integriert, sondern das Gerät meldet den Alarm an eine Brandmeldeanlage, die den Alarm ausgibt und gleichzeitig die Feuerwehr informiert. Sie sind nicht von der in Art. 46 Abs. 4 BayBO genannten Pflicht erfasst.

Verantwortlich für die Erstausstattung von Neubauten ist der/die Bauherr/-in und für die Nachrüstung von Bestandsbauten der/die jeweilige Eigentümer/-in oder Erbbauberechtigte, der/die im Grundbuch eingetragen ist.

Wer muss die Betriebsbereitschaft sicherstellen?

Gemäß Art. 46 Abs. 4 S. 4 BayBO hat der/die unmittelbare Wohnungsbesitzer/-in für die Sicherstellung der Funktionsfähigkeit und Betriebsbereitschaft zu sorgen. Unmittelbare/-r Besitzer/-in einer Wohnung ist, wer die tatsächliche Gewalt über diese ausübt (§ 854 BGB). Bei einer durch den/die Eigentümer/-in selbstgenutzten Wohnung ist dies der/die Eigentümer/-in. Bei einer vermieteten Wohnung ist das der/die Mieter/-in, es sei denn, der/die Eigentümer/-in übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Diese Pflicht umfasst unter anderem darauf zu achten, dass keine Gegenstände die Geräte verdecken und diese nicht überklebt oder beim Ausführen von Malerarbeiten überstrichen werden. Auch müssen Mieter/-innen Vermieter/-innen informieren, wenn sie feststellen, dass ein Gerät nicht mehr funktionsfähig ist. Der/die Mieter/-in kann den Aufwand, der ihm durch die Wartung entsteht, nicht in Rechnung stellen.

Was tun bei fehlenden Rauchmeldern?

Manchmal kommt es noch vor, dass Mieter/-innen eine Wohnung beziehen, in der keine Rauchwarnmelder installiert sind. Sprechen Sie den/die Vermieter/-in mit Verweis auf die gesetzliche Verpflichtung an! Sollte sich der/die Vermieter/-in weigern, die Geräte zu montieren, fordern Sie schriftlich unter Setzung einer Frist zur Montage der Geräte auf. Fehlende Rauchwarnmelder können bei Weigerung des Vermieters/der Vermieterin, diese nachzurüsten, an die Bauaufsichtsbehörde gemeldet werden. Diese kann ein Bußgeld gegenüber den zum Einbau Verpflichteten aussprechen.

Sie als Mieter/-in können nicht verpflichtet werden, die Rauchmelder auf eigene Kosten einzubauen. Das wäre nur über eine einvernehmliche Regelung möglich, die auch eine Pflicht zur Erstattung der Kosten der Montage enthalten sollte. Montiert der/die Mieter/-in selbst Geräte, weil sich z.B. der/die Vermieter/-in weigert, Geräte einzubauen, besteht kein Anspruch auf Erstattung der Kosten gegenüber dem/der Vermieter/-in.

Nutzung von von Mietenden installierten Rauchwarnmeldern

Viele Mieter/-innen stellen sich die Frage, was mit bereits in der Vergangenheit selbst installierten Geräten geschieht, wenn der/die Vermieter/-in, eine Nachrüstung vornehmen möchte oder wenn der/die Mieter/-in selbst Geräte montiert, da bisher keine in der Wohnung vorhanden waren.

Haben Mieter/-innen ohne Rücksprache eigenständig Rauchwarnmelder eingebaut, können Vermieter/-innen grundsätzlich verlangen, den vermieterseitigen Einbau der Rauchwarnmelder zu dulden und die eigenen Geräte zu entfernen.

Das Interesse von Vermieter/-innen und Eigentümer/-innen an eigenen und einheitlichen Geräten geht dem Interesse der Mieternden, selbst installierte Geräte weiter zu nutzen, vor (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14).

Kosten für Rauchmelder: Umlage in der Nebenkostenabrechnung?

Es kann vorkommen, dass nach erfolgter Installation von Rauchwarnmeldern durch Vermieter/-innen in der Nebenkostenabrechnung eine Position „Rauchwarnmelder-Gerätemiete“ oder „Rauchwarnmelder-Gerätewartung“ auftaucht, die von Mietenden bezahlt werden soll. Doch müssen Mietende diese Kostenpositionen bezahlen und was versteckt sich hinter diesen Begriffen?

Wartung der Rauchmelder: Wer ist zuständig?

Vermieter/-innen sind berechtigt, die Wartung der Rauchwarnmelder selbst auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Die hierdurch entstehenden Kosten können sie wie andere laufend entstehende Betriebskosten auf die Mieter/-innen umlegen (§ 1 BetrKV). Hierbei sind verschiedene Fallgruppen zu unterscheiden:

• Im Zuge der Wartung werden die Funktionsfähigkeit überprüft und ggf. notwendige Maßnahmen zu ihrer Wiederherstellung durchgeführt. Sind Geräte verbaut, die mit Langzeitbatterien über Zeiträume von bis zu 10 Jahren betrieben werden können, sind dennoch jährliche Funktionsprüfungen erforderlich.

• Die laufenden umlagefähigen Betriebskosten sind in § 2 BetrKV aufgeführt. Die Wartung von Rauchwarnmeldern ist nicht ausdrücklich und daher grundsätzlich vom Begriff der sonstigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) erfasst.
  Diese sonstigen Betriebskosten können in der Regel nur auf Mieter/-innen umgelegt werden, wenn sie explizit im Mietvertrag benannt wurden.
  

Fehlt die Regelung bei Abschluss des Mietvertrags und war zu diesem Zeitpunkt noch nicht absehbar, dass die Nachrüstung von Rauchwarnmeldern verpflichtend wird, können die Kosten für die Wartung der Rauchmelder unter folgenden Voraussetzungen auf Mieter/-innen umgelegt werden:

• Vermieter/-innen können von Mieter/-innen die Zustimmung zur Vertragsanpassung, also zur Aufnahme dieser Kostenposition in den Mietvertrag, verlangen.
  

• Alternativ kann der Mietvertrag ergänzend dahin ausgelegt werden, dass diese Kostenart erfasst worden wäre, wenn den Vertragsparteien bekannt gewesen wäre, dass sie irgendwann entsteht. Hierbei ist der konkrete Mietvertrag zu prüfen und auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen.
  

Voraussetzung ist aber, dass die betroffenen Mietverträge vor dem maßgeblichen Stichtag, ab dem die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern absehbar war, abgeschlossen worden sind. Als Stichtag kommt möglicherweise der Tag der Bekanntgabe der Gesetzesänderung im Bayerischen Gesetz- und Verordnungsblatt am 17. Dezember 2012 in Betracht. Die Frage, ab welchem Zeitpunkt mit der Einführung einer gesetzlichen Pflicht gerechnet werden musste, ist allerdings bislang nicht gerichtlich geklärt.

Wurde ein Mietvertrag nach einem der oben genannten Stichtage geschlossen und enthält dieser bei den sonstigen umlagefähigen Betriebskosten keine Kostenposition „Wartung der Rauchwarnmelder“, ist davon auszugehen, dass dazu keine Regelung getroffen werden sollte. Dass Mieter/-innen die Kosten tragen, ist in diesen Fällen ausgeschlossen.

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