Schönheitsreparaturen: Welche Rechte und Pflichten haben Mieter?

Von: Andrea Estermeier, VerbraucherService Bayern im KDFB e.V.

Als Mieter stellt sich spätestens beim Auszug die Frage, ob und in welcher Form Schönheitsreparaturen gemacht werden müssen. Zwischen Mieter und Vermieter entsteht dabei häufig Streit. Dieser Beitrag stellt dar, worauf bei Schönheitsreparaturvereinbarungen in Mietverträgen geachtet werden sollte.

Gesetzliche Ausgangslage v.a. bei Formularmietverträgen

Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich hauptsächlich auf Formularverträge und sind nicht ohne Weiteres auf individualvertragliche Vereinbarungen übertragbar. Formularverträge sind zum Beispiel die im Handel erhältlichen Mietvertragsformulare.

Die Mehrheit der Mietverträge über Wohnraum sind Formularmietverträge. Grundsätzlich obliegt es nach der gesetzlichen Regelung dem Vermieter, für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache zu sorgen und diesen während der Mietzeit zu erhalten. Davon umfasst sind auch etwaige Schönheitsreparaturen.

Vertragliche Überwälzung auf den Mieter

Von diesem gesetzlichen Leitbild kann aber zu Ungunsten des Mieters durch einen Vertrag abgewichen werden. Das heißt, der Vermieter kann mit dem Mieter - im Rahmen des Mietvertrages - von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarungen treffen. So kann der Vermieter seine gesetzliche Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Diese Ausnahme ist mittlerweile die Regel und findet sich in den meisten Mietverträgen.

Was fällt unter Schönheitsreparaturen?

Die Schönheitsreparatur umfasst die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen an der Dekoration (Farbanstrich, Tapete, etc.), die durch den Gebrauch des Mieters entstanden sind. Das sind - ohne nähere Bestimmungen im Mietvertrag - nach der Rechtsprechung das „Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen (bzw. Reinigen) der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen“, also nur Maler- und Tapezierarbeiten. Dazu zählen auch gegebenenfalls das Ablösen der alten Tapeten und kleinere Vorarbeiten vor dem eigentlichen Anstrich, wie beispielsweise das Spachteln von Bohrlöchern.

Begrifflich sind anderweitige Renovierungs- oder Reparaturarbeiten, wie zum Beispiel die Beseitigung von größeren Schäden an Wänden und Decken, Abschleifen und Versiegeln des Holzfußbodens, weitere Malerarbeiten als die vorgenannten oder die Erneuerung von Teppichböden keine Schönheitsreparaturen.

Individualvertraglich kann eine weitergehende Verpflichtung für den Mieter vereinbart werden, wie beispielsweise das Abschleifen des Parkettbodens. Dazu muss die Verpflichtung jedoch von Vermieter und Mieter individuell ausgehandelt worden sein. Es genügt nicht, wenn der Vermieter dem Mieter lediglich einen Mietvertrag zur Unterschrift vorlegt, indem eine solche weitergehende Verpflichtung enthalten ist.

Zu welchem Zeitpunkt müssen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?

Siehe hierzu Artikel: "Wann und wie müssen Mietende Schönheitsreparaturen durchführen?"

Wie müssen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?

Schönheitsreparaturen müssen so durchgeführt werden, dass sie die Gebrauchsspuren beseitigen und die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts wiederherstellen. Die Arbeiten sind fachgerecht in sogenannter „mittlerer Art und Güte“ auszuführen.

Eine Klausel im Mietvertrag, wonach die Schönheitsreparaturen nur durch einen Fachhandwerksbetrieb ausgeführt werden dürfen, ist unwirksam. Der Mieter hat das Recht, die Arbeiten selbst vorzunehmen. Die Arbeiten müssen jedoch fachgerecht sein. Eine unterdurchschnittliche Leistung muss der Vermieter nicht hinnehmen.

Auch eine Regelung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist unwirksam und führt zum vollständigen Wegfall der Renovierungspflicht des Mieters. Denn eine vorherige Zustimmung des Vermieters bei allen Abweichungen - beispielsweise bei der Farbwahl - würde den Mieter zu stark in seinem Recht einschränken, die Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug verpflichtet ist. Dann ist er in seiner farblichen Gestaltung nicht mehr so frei und hat einen Farbton zu wählen, der für einen möglichst großen Mietinteressentenkreis akzeptabel ist. Das ist ein heller und dezenter Farbton für Anstrich und Tapeten.

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