Schönheitsreparaturen: Welche Rechte und Pflichten haben Mieter?
Von: Andrea Estermeier, VerbraucherService Bayern im KDFB e.V.
In diesem Beitrag finden Sie
- Gesetzliche Ausgangslage, v.a. bei Formularmietverträgen
- Vertragliche Umwälzung auf den Mieter bzw. die Mieterin
- Was fällt unter Schönheitsreparaturen?
- Zu welchem Zeitpunkt müssen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden? (eigener Beitrag)
- Wie müssen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?
Gesetzliche Ausgangslage bei Formularmietverträgen
Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich hauptsächlich auf Formularverträge und sind nicht ohne Weiteres auf individualvertragliche Vereinbarungen übertragbar. Formularverträge sind zum Beispiel die im Handel erhältlichen Mietvertragsformulare.
Die Mehrheit der Mietverträge über Wohnraum sind Formularmietverträge. Grundsätzlich obliegt es nach der gesetzlichen Regelung dem Vermieter, für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache zu sorgen und diesen während der Mietzeit zu erhalten. Davon umfasst sind auch etwaige Schönheitsreparaturen.
Vertragliche Umwälzung auf den Mieter
Von diesem gesetzlichen Leitbild kann aber durch einen Vertrag abgewichen werden. Das heißt, der Vermieter bzw. die Vermieterin kann im Rahmen des Mietvertrages Vereinbarungen treffen, die von der gesetzlichen Regelung abweichen. So kann er oder sie die gesetzliche Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter oder die Mieterin übertragen. Diese Ausnahme ist mittlerweile die Regel und findet sich in den meisten Mietverträgen.
Was fällt unter Schönheitsreparaturen?
Die Schönheitsreparatur umfasst die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen an der Dekoration der Wohnung (Farbanstrich, Tapete, etc.), die durch den Gebrauch des Mieters entstanden sind. Das sind - ohne nähere Bestimmungen im Mietvertrag - nach der Rechtsprechung das „Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen (bzw. Reinigen) der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen“, also nur Maler- und Tapezierarbeiten. Dazu zählen auch gegebenenfalls das Ablösen der alten Tapeten und kleinere Vorarbeiten vor dem eigentlichen Anstrich, wie beispielsweise das Spachteln von Bohrlöchern.
Begrifflich sind anderweitige Renovierungs- oder Reparaturarbeiten, wie zum Beispiel die Beseitigung von größeren Schäden an Wänden und Decken, Abschleifen und Versiegeln des Holzfußbodens, weitere Malerarbeiten als die vorgenannten oder die Erneuerung von Teppichböden keine Schönheitsreparaturen.
Individualvertraglich kann eine weitergehende Verpflichtung für den Mieter bzw. die Mieterin vereinbart werden, wie beispielsweise das Abschleifen des Parkettbodens. Dazu muss die Verpflichtung jedoch von den Parteien individuell ausgehandelt worden sein. Es genügt nicht, wenn der Vermieter oder die Vermieterin dem Mieter oder der Mieterin lediglich einen Mietvertrag zur Unterschrift vorlegt, in dem eine solche weitergehende Verpflichtung enthalten ist.
Zu welchem Zeitpunkt müssen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?
Siehe hierzu Artikel: "Zu welchem Zeitpunkt müssen Mietende Schönheitsreparaturen durchführen?"Wie müssen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?
Schönheitsreparaturen müssen so durchgeführt werden, dass sie die Gebrauchsspuren beseitigen und die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts wiederherstellen. Die Arbeiten sind fachgerecht in sogenannter „mittlerer Art und Güte“ auszuführen.
Eine Klausel im Mietvertrag, wonach die Schönheitsreparaturen nur durch einen Fachhandwerksbetrieb ausgeführt werden dürfen, ist unwirksam. Mietende haben das Recht, die Arbeiten selbst vorzunehmen. Die Arbeiten müssen jedoch fachgerecht sein. Eine unterdurchschnittliche Leistung muss der Vermieter oder die Vermieterin nicht hinnehmen.
Auch eine Regelung, wonach Mietende nur mit Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfen, ist unwirksam und führt zum vollständigen Wegfall der Renovierungspflicht. Denn bei allen Abweichungen - beispielsweise bei der Farbwahl – immer erst die Vermieterin oder der Vermieter zustimmen müsste, würde dies Mietende zu stark in ihrem Recht einschränken, die Wohnung nach ihrem Geschmack einzurichten.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter bzw. die Mieterin zur Vornahme der Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichtet ist. Dann ist er oder sie in seiner farblichen Gestaltung nicht mehr so frei und hat einen Farbton zu wählen, der für einen möglichst großen Mietinteressentenkreis akzeptabel ist. Das ist ein heller und dezenter Farbton für Anstrich und Tapeten.
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