Mietrechtsänderungsgesetz: Energetische Modernisierung und Durchsetzung von Räumungstiteln

Von: Andrea Estermeier, VerbraucherService Bayern im KDFB e.V.

Private Haushalte stehen mit über 100 Mio. t CO2 -Emissionen an dritter Stelle der größten CO2 Emittenten in Deutschland. Dabei fallen über 85% des Energieverbrauchs im privaten Wohnungsbereich auf die Heiz- und Wassererwärmung. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz soll auch das Mietrecht einen Beitrag zur Verbesserung der Energieeffizienz von Wohnungen und dem Klimaschutz leisten. Dieser Artikel befasst sich schwerpunktmäßig mit der energetischen Modernisierung von Mietwohnungen. Anschließend erfolgt eine kurze Erläuterung zum Contracting, also zur gewerblichen Wärmelieferung und den Kappungsgrenzen für Mieten in Bayern.

Mietrechtsänderungsgesetz in Kürze

Das Mietrechtsänderungsgesetz hat viele Änderungen sowohl für Mieter als auch Vermieter zur Folge.

• Für Vermieter hat die Reform vor allem die Rechte gegenüber säumigen Mietern und sog. „Mietnomaden“ verbessert. Dies wird unter anderem durch eine vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen und die per Gesetz vorgesehene bevorzugte Bearbeitung von Räumungsverfahren durch die Gerichte erreicht.
• Energetische Modernisierungen sind finanziell attraktiver und leichter durchführbar. Zudem ist gesetzlich geregelt, dass der Vermieter die Kosten für die gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) auf den Mieter als Betriebskosten umlegen darf.
• Für Mieter hat die Reform den Kündigungsschutz bei der Umwandlung der eigenen Wohnungen von einer Miete in eine Eigentumswohnung und der anschließenden Veräußerung verbessert. Darüber hinaus wurden die Länder ermächtigt, in Ballungsgebieten die Kappungsgrenzen von Bestandsmieten abzusenken.
  

Welche Rechte und Pflichten haben Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen?

Der Mieter hat grundsätzlich die Pflicht, soweit kein Härtefall vorliegt, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.
Welche Maßnahmen Modernisierungsmaßnahmen darstellen, wird im § 555b BGB abschließend aufgezählt.

Damit die Duldungspflicht entsteht, müssen die Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Ausführungen in Textform angekündigt werden.
Die Ankündigung muss dabei mindestens folgende Angaben enthalten:

• die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen
• den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der geplanten Maßnahme
• die zu erwartende Mieterhöhung (soweit eine Mieterhöhung erfolgen soll)
• die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
  

 

Weiter sieht das Gesetz im neuen § 536 Abs. 1a BGB für den Mieter eine Einschränkung des Minderungsrechts bei einer energetischen Modernisierungsmaßnahme vor. Danach wird für die Dauer von drei Monaten eine Mietminderung wegen der eingeschränkten Tauglichkeit der Wohnung aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen.

Demgegenüber steht dem Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung als auch der Einwand des Härtefalls zu. Das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 555e BGB entsteht mit Zugang der Modernisierungsankündigung und berechtigt zur Kündigung bis zum Ende des übernächsten Monats. Die Kündigung muss dabei spätestens bis zum Ende des nächsten Monats nach dem Zugang erklärt werden.

Weiterhin kann der Mieter den Einwand des Härtefalls erheben:

Bei einem geltend gemachten Härtefall entfällt die Duldungspflicht, d. h. der Mieter muss die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden, so dass der Vermieter den betroffenen Bereich nicht modernisieren kann. Gründe für einen Härtefall können zum Beispiel die Bauarbeiten selbst, der entstehende Lärm oder Schmutz sein. Aber auch eine schwere Krankheit des Mieters, ein hohes Alter oder ein kurz bevorstehendes Ende des Mietverhältnisses werden von der Rechtsprechung anerkannt.

Ein Härtefall muss gegenüber dem Vermieter in Textform begründet werden. Dazu wird eine Frist bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, gewährt. Zu beachten ist, dass es sich dabei um eine Ausschlussfrist handelt, d. h. diese Einwände können nach Ablauf der Frist nicht mehr geltend gemacht werden. Die Ausschlussfrist wird jedoch nur dann in Gang gesetzt, wenn der Vermieter seine Pflichten bezüglich der Ankündigung erfüllt hat. Das bedeutet, dass die Ankündigung rechtzeitig, in der richtigen Form und mit dem gesetzlichen Mindestinhalt dem Mieter mitgeteilt werden musste.

Recht des Vermieters auf Mieterhöhung

Wesentlich für den Vermieter ist das ihm zustehende Recht, die Miete um jährlich max. 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Einschränkungen in der Erhöhung schreibt § 559 Abs. 3a BGB vor.

Bei der energetischen Modernisierung ist die Mieterhöhung jedoch nur dann zulässig, wenn es durch die Modernisierung zu einer Einsparung der Endenergie beim Mieter kommt. D.h. die Modernisierung muss sich positiv beim Energieverbrauch des Mieters auswirken und diesem zugutekommen. Daran fehlt es z. B. bei einer Photovoltaikanlage, die den produzierten Strom lediglich ins öffentliche Netz einspeist.

Contracting - die gewerbliche Wärmelieferung

Auch 20 Jahre nach den ersten Angeboten zur gewerblichen Wärmelieferung werden die meisten Mietshäuser noch über eine eigene Anlage des Vermieters mit Wärme und Warmwasser versorgt. Beim Contracting übernimmt diese Versorgung ein gewerblich tätiger Dritter. Dieser verkauft dann die Wärme und das Warmwasser an den Eigentümer (Vermieter), der im Regelfall der Vermieter ist.

Der Vorteil einer solchen Vertragsgestaltung liegt für den Eigentümer darin, dass der Contractor die Kosten für die Modernisierung oder Neuanschaffung der Heizanlage trägt und die Wohnung an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden kann, so dass gar keine eigene Heizanlage im Gebäude notwendig ist.

Gleichzeitig soll natürlich der Mieter weiterhin die Kosten für Wärme und Warmwasser – soweit vereinbart - tragen. Damit dies auch im Fall der gewerblichen Wärmelieferung möglich ist, bestimmt § 556c BGB, dass die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung als Betriebskosten (s. Artikel zu Mietnebenkosten) auf den Mieter umlagefähig sind. Jedoch nur dann, wenn der Contractor entweder:

• eine Neuanlage errichtet
• die Wärme über ein Wärmenetz liefert (Fernwärme) oder
• die bestehende Anlage im Haus derart verbessern, dass eine verbesserte Effizienz erreicht wird.

Weitere Voraussetzung ist die Kostenneutralität für den Mieter, d. h. die neuen Kosten für das Contracting dürfen die vorherigen Kosten für Wärme und Warmwasser nicht übersteigen. Die Einzelheiten, wie die technischen Voraussetzungen für die Umstellung sind in der neunen Wärmelieferverordnung (WärmeLV) geregelt.

Was sind Kappungsgrenzen und wo gelten sie?

Die Kappungsgrenzen legen die maximal zulässige Mietsteigerung fest, die im Rahmen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig ist. Die Kappungsgrenze beträgt grundsätzlich 20 % innerhalb von drei Jahren.

Ist jedoch die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen gefährdet, so können die Landesregierungen durch Rechtsverordnungen die Kappungsgrenze in den betroffenen Gemeinden auf 15 % herabsetzen.

In Bayern ist derzeiz eine solche Verordnung mit Geltungsdauer bis Ende 2025 in Kraft. Danach gilt die verringerte Kappungsgrenze von 15% zum Beispiel in den kreisfreien Städten München, Aschaffenburg, Augsburg, Bamberg, Erlangen, Regensburg, Ingolstadt und Würzburg.

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