Energetische Sanierung von Gebäuden: Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer/-innen?

Von: Peter Pospischil, überarbeitet von Jochen Klonner - VerbraucherService Bayern

Entscheiden sich Gebäudeeigentümer/-innen zu energetischen Sanierungsmaßnahmen, so bestehen für Sie bestimmte Verpflichtungen bei der Umsetzung. Sie sind meist letztverantwortlich für die Einhaltung sämtlicher Verordnungen und Gesetze. Da die meisten Maßnahmen keiner Baugenehmigung oder Bauanzeige bedürfen, ist das Bewusstsein hier nicht immer ausgeprägt. Aber auch ausführende Handwerker/-innen und beteiligte Planer/-innen müssen verschiedene Vorgaben beachten. Das sollten Sie über Baurecht, GEG und Co. wissen.

Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)

Bei Maßnahmen an der Gebäudehülle greifen Vorgaben aus dem GEG, wenn mehr als 10 % der jeweiligen Bauteilfläche betroffen sind. Gebäudeeigentümer/-innen sind dann für die betroffenen Bauteilflächen zur Verbesserung des Wärmeschutzes gemäß den Vorgaben des GEG verpflichtet.

Der ausführende Handwerker/-innen haben die Übereinstimmung ihrer Ausführung mit den Vorgaben des GEG in einer Unternehmererklärung zu bestätigen. Diese muss dem/der Auftraggeber/-in mit der Rechnung ausgehändigt werden. Eigentümer/-innen müssen diese 10 Jahre aufbewahren.

Diese Werte müssen Sie bei Außenbauteilen einhalten

Die folgende Tabelle zeigt die Anforderungen des GEG für die Änderung von Außenteilen bei bestehenden Gebäuden sowie Orientierungswerte für deren Umsetzung.

Bauteile	geforderter U-Wert	Orientierungswerte für mögliche Maßnahmen
Außenwand	0,24	Dämmung mit 12 bis 16 cm
Fenster Achtung: Maßgeblich ist der U-Wert des gesamten Fensters, der als Uw-Wert bezeichnet wird	1,30	Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung
Dachflächenfenster	1,40	Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung
Verglasungen für Sonderverglasungen wie z.B. Schallschutzverglasungen gelten andere Werte	1,10	Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung
Dachschrägen, Steilfenster	0,24	Dämmung mit 14 bis 18 cm
Oberste Geschossdecken	0,24	Dämmung mit 14 bis 18 cm
Flachdächer	0,20	Dämmung mit 16 bis 20 cm
Wände und Decken gegen unbeheizten Keller, Bodenplatte	0,30	Dämmung mit 10 bis 14 cm
Decken gegen unbeheizten Keller, Bodenplatte (wenn der Aufbau bzw. die Erneuerung des Fußbodens auf der beheizten Seite erfolgt)	0,50	Dämmung mit 4 bis 5 cm
Decken, die nach unten an Außenluft grenzen	0,24	Dämmung mit 14 bis 18 cm

Können die Vorgaben aus technischen oder baurechtlichen Gründen nicht erfüllt werden oder stellen sie eine besondere Härte dar, so gibt es für diese Fall Ausnahmeregelungen und Befreiungsmöglichkeiten. Im Jahr 2024 sollen diese Vorgaben noch einmal geschärft werden.

Grundsätzliche Verpflichtungen bei der Nachrüstung

Verpflichtungen aus dem Baurecht

Durch Dämmmaßnahmen an Wand und Dach werden die Gebäudemaße verändert. Hierdurch kann im Einzelfall eine Überschreitung von Abstandsflächen oder der maximalen Gebäudehöhe erfolgen. In diesem Fall sollte Rücksprache mit dem örtlichen Bauamt gehalten werden, um ggf. einen Befreiungsantrag zu stellen. Auch eine Wanddämmung bei einer Grenzbebauung kann bei einer einvernehmlichen Lösung mit dem betroffenen Nachbarn möglich sein.

Statik

Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle bringen in der Regel eine zusätzliche Belastung der Konstruktion mit sich. Vor allem bei Maßnahmen an Dächern kann es erforderlich sein, die Einhaltung der Statik zu überprüfen.

Brandschutz

Bei Dämmmaßnahmen an aneinandergereihter Bebauung und im Geschosswohnungsbau sind Auflagen des Brandschutzes zu beachten. Im Falle der aneinandergereihten Bebauung (Doppel- und Reihenhäuser) betrifft dies die Ausführung von Wand- und Dachdämmung im Bereich der Kommunwand. Im Geschosswohnungsbau sind bei der Fassadendämmung Ausführungsdetails zu beachten, welche den Brandüberschlag zwischen Stockwerken verhindern und die Fluchtwege bei Rettungsmaßnahmen gewährleisten.

Schallschutz

Energetische Maßnahmen im Bereich der Haustechnik können Schallemissionen verursachen, welche Nachbar/-innen beeinträchtigen können. Dies ist vor allem zu beachten bei Geräuschen durch Lüftungsanlagen, Abluftanlagen oder Luftwärmepumpen.

Bauphysik

Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen sollte auf zwei Aspekte der Bauphysik, welche im Zusammenhang mit Vermeidung von Schimmelgefahr stehen, besonderes Augenmerk gerichtet werden:

• Mindestwärmeschutz: Bei Dämmmaßnahmen ist darauf zu achten, dass Wärmebrücken vermieden werden und aktuelle Vorgaben zum Mindestwärmeschutz von Bauteilen eingehalten werden. Hintergrund der Regelung ist das Ziel, Schimmelgefahr durch niedrige Oberflächentemperaturen an Bauteilen zu vermeiden.
  

• Luftwechsel: Wird durch Sanierungsmaßnahmen, beispielsweise durch Fensteraustausch oder Dachdämmung, die Luftdichtheit des Gebäudes oder der Wohnung erhöht, so sind ggf. Maßnahmen zu ergreifen, die einen hygienisch nötigen Mindestluftwechsel unabhängig vom Nutzer sicherstellen. Aufschluss über die Notwendigkeit von Maßnahmen und Lösungsmöglichkeiten gibt ein Lüftungskonzept, erstellt nach DIN 1946-6.

Beide Aspekte der Bauphysik sind besonders bedeutend im Falle von vermieteten Wohnungen, da hier das Verhalten der Nutzenden nicht beeinflusst werden kann und eine gewisse Sorgfaltspflicht besteht.

Welche weiteren Regelungen und Vorschriften gibt es im GEG?

1. Sie brauchen einen Energieausweis, wenn Sie vermieten oder verkaufen wollen
   Für alle beheizten oder gekühlten Gebäude, die neu vermietet oder verkauft werden sollen, ist ein Energieausweis zwingend vorgeschrieben. Er ermöglicht potenziellen Mieter/-innen und Käufer/-innen einen Einblick in die energetische Qualität und damit auch in den Wohnkomfort der neuen Immobilie. Außerdem hilft der Ausweis, die künftigen Energiekosten abzuschätzen. Eigentümer/-innen oder Makler/-innen müssen Kauf- oder Mietinteressenten den Energieausweis spätestens zum Besichtigungstermin unaufgefordert zeigen. Bestandsmieter/-innen haben dagegen kein Recht darauf, den Ausweis zu sehen.

   Seit Mai 2014 neu ausgestellte Energieausweise stufen Wohngebäude in Effizienzklassen ein, ähnlich denen, die von vielen Elektrogeräten bekannt sind. Die Skala reicht von A+ bis H, wobei die Klassen A und B – je nach Gebäudetyp – über den Neubaustandard hinausgehen. Effizienzklasse und Energiekennwert müssen bereits in der Immobilienanzeige veröffentlicht werden, sofern ein Energieausweis vorliegt. Bei alten Ausweisen, die noch keine Effizienzklasse haben, reicht die Veröffentlichung des Energiekennwerts.

2. Beratungsangebote zum Energieausweis sind zu prüfen, wenn Sie ein Gebäude komplett sanieren oder kaufen möchten
   Wenn Sie ein Gebäude komplett sanieren und energetisch neu bewerten oder kaufen, ist es vorgeschrieben, dass Sie Beratungsangebote zum Energieausweis recherchieren. Finden Sie ein solches Gratis-Angebot von einer entsprechenden Fachperson, müssen Sie ein Beratungsgespräch wahrnehmen. Dies kann eine persönliche Beratung bei Ihrer Verbraucherzentrale sein.

3. Fachunternehmen muss bei Sanierung den Wärmeschutz bestätigen
   Sind Sie verpflichtet, bei Sanierungen an Ihrem Bestandsgebäude das GEG einzuhalten, müssen Sie sich von einem/einer Sachverständigen für Wärmeschutz bestätigen lassen, dass Sie dies auch tun. Ist Ihr Vorhaben genehmigungsfrei, erhalten Sie die Bestätigung vom jeweiligen Fachunternehmen (Unternehmererklärung). Die Bescheinigung müssen Sie als Gebäudeeigentümer/-in mindestens 10 Jahre lang aufbewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzeigen.

4. Kommune darf Fernwärme vorschreiben
   Gibt es an Ihrem Gebäudestandort ein Fernwärmenetz, so darf Ihre Kommune Sie dazu verpflichten, diese Fernwärme zur Beheizung Ihres Gebäudes zu nutzen. Ob die Kommune von diesem Recht Gebrauch macht, klären Sie am besten im Vorfeld mit ihr ab.

5. Öl-, Kohle- und Gasheizungen sind unerwünscht
   Alte Heizungsanlagen (30 Jahre und mehr) müssen Sie ohnehin austauschen, es sei denn, Sie wohnen bereits seit Februar 2002 in Ihrem Gebäude. Funktionierende und reparaturfähige Heizungen dürfen weiter betrieben werden.

   Neue Heizungen dürfen in Bestands Gebäuden jetzt noch mit folgender Übergangsfristen weiter eingebaut werden: Kommunen ab 100.000 Einwohner = 30.06.2026, Kommunen unter 100.000 Einwohner = 30.Juni 2028.
   Diese Heizungen müssen aber zeitlich gestaffelt einen wachsenden Anteil erneuerbarer Energien nutzen mit folgenden Fristen:
   2029: mindestens 15 Prozent
   2035: mindestens 30 Prozent
   2040: mindestens 60 Prozent
   2045: 100 Prozent
   

   Nach den abgelaufenen Fristen der Kommunen, können sich die Bürger/-innen an den Vorgaben der Wärmeplanungen orientieren oder eine Heizung mit mindestens 65% regenerativen Anteile wählen.

6. Strom selbst zu produzieren zahlt sich aus
   Wenn Sie ein neues Haus bauen und Ihren Strom demnächst am Gebäude teilweise selbst produzieren, beispielsweise durch eine Photovoltaikanlage, dürfen Sie sich diese Energie in der Energiebilanz teilweiise anrechnen lassen. Damit können Sie die Anforderungen des GEG insgesamt leichter erfüllen. Ein Batteriespeicher erhöht diesen Bonus noch geringfügig.

7. Lassen Sie Klima- und Lüftungsanlagen regelmäßig durch Fachpersonal prüfen
   Klima- und Lüftungsanlagen müssen regelmäßig geprüft werden. Die Inspektion dürfen nur fachkundige Personen ausführen. Als Eigentümer/-in erhalten Sie eine Bescheinigung mit den Ergebnissen der Überprüfung, die Sie den zuständigen Behörden auf Verlangen vorzeigen müssen. Neu eingebaute Klima- und Lüftungsanlagen müssen in bestimmten Fällen mit einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung ausgestattet sein.

8. Regelmäßige Kontrolle durch Schornsteinfeger muss sein
   Die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger überprüfen im Rahmen der Feuerstättenschau, ob alte Heizkessel ausgetauscht und die Rohrleitungen gedämmt wurden und ob die heizungstechnischen Anlagen dem GEG entsprechen. Bei Verstößen setzt der Schornsteinfeger eine Frist, um den Auflagen nachzukommen. Lassen Sie die Frist verstreichen, wird die zuständige Behörde informiert.

Verstöße gegen das Gebäudeenergiegesetz können Behörden als Ordnungswidrigkeit ahnden und mit einem Bußgeld belegen. Als Ordnungswidrigkeit gilt beispielsweise, wenn Sie die Anforderungen an die energetischen Eigenschaften im Neubau oder bei der Sanierung nicht einhalten, Energieausweise nicht vorlegen oder Ihre Klimaanlagen nicht überprüfen lassen. Wer beispielsweise einen Altbau nicht so modernisiert oder einen Neubau nicht so erstellt wie vom GEG vorgeschrieben, riskiert Geldbußen bis zu 50.000 Euro.

Verpflichtungen des Handwerks und der Planung

Die oben genannten Punkte betreffen verschiedene Fachgebiete, auf denen der/die Gebäudeeigentümer/-in sich meist nicht auskennt. Fachleute sind hier die Handwerker/-innen und Planer/-innen. Diese haben daher Hinweis- und Sorgfaltspflichten bei Übernahme von Sanierungsaufträgen. Teilweise sind diese Pflichten geregelt, wie im Fall der Unternehmererklärung.

Ansonsten ist es im allseitigen Interesse, dass eindeutig vertraglich geregelt ist, wer für welche Themen verantwortlich ist. Besonders wichtig wird dies bei fach- oder gewerkübergreifenden Vorgaben. Auch der Ausschluss von bestimmten Verantwortlichkeiten sollte vertraglich festgehalten sein.

Bei der Durchführung von abgestimmten Maßnahmenpaketen ist es hilfreich, wenn ein/-e gesamtverantwortliche/-r Planer/-in oder Generalunternehmer/-in die Verantwortlichkeit über die Einzelaspekte abdeckt oder koordiniert.

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