Finanzielle Anreize für mehr Energieeffizienz bei Immobilien

Von: Peter Pospischil, aktualisiert von Jochen Klonner - VerbraucherService Bayern

In der energetischen Gebäudesanierung liegt das größte Potential zur Energieeinsparung. Setzen Sie daher bei Neubau oder Umbau auf innovative Lösungen und den Einsatz ökologischer Baustoffe oder Energieträger. Damit halten Sie nicht nur den Energieverbrauch dauerhaft gering. Sie profitieren zusätzlich von Fördermöglichkeiten durch Bund, Land und Kommunen. Ein weiteres Plus: Energetische Sanierungsmaßnahmen sind steuerlich absetzbar.

 

Fachkundige Energieberatung zahlt sich aus

Bevor Sie Ihre Heizung erneuern oder eine Dämmung auf die Fassade aufbringen, sollten Sie einen fachkundigen, unabhängigen Rat einholen. Denn auch in diesem aufstrebenden Wirtschaftszweig gibt es viele schwarze Schafe.

Die Kosten für eine Energieberatung zahlen sich meistens aus: Erfahrene Energieberater/-innen oder Baubegleiter/-innen erstellen ein maßgeschneidertes energetisches Sanierungskonzept oder unterstützen Sie darin, die für Sie wirtschaftlichsten Maßnahmen auszuwählen und Schäden am Bauwerk zu vermeiden. Sie helfen Ihnen bei der Auswahl von möglichen Zuschüssen und Krediten sowie beim Ausfüllen der nötigen Bestätigungen. Eine sehr kostengünstige, erste Einschätzung kann man von den Energieberater/-innen des VSB oder der Verbraucherzentrale bekommen.

Finanzielle Förderung für Beratungsleistungen erhalten Sie direkt oder indirekt über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, die KfW-Bank, Kommunen, Landkreise, Energieagenturen etc. Das umfassendste Beratungsangebot stellt dabei die Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude dar (Förderstelle Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle/BAFA). Hierbei kann ein vollständiger Sanierungsfahrplan (ISFP) erstellt werden, der komplett oder auch Schritt für Schritt umgesetzt werden kann, aber nicht vollständig umgesetzt werden muss. Wird ein derartiger ISFP für Ihr Haus von einem/einer zugelassenen Energieberater/-in erstellt, dann erhöhen sich die meisten Förderungen um jeweils 5% (zumindest alles was Dämmung betrifft, wenn sie bestimmte Mindestanforderungen erfüllen). Die Kosten für einen ISFP sind abhängig von der Größe des Gebäudes und den baulichen Gegebenheiten. Sie liegen bei einem Einfamilienhaus üblicherweise zwischen 1.600.-€ und 2.100.-€, wovon 50% von der BAFA gefördert werden.

Bis ein eingereichter ISFP von der BAFA genehmigt wird, dauerte es zuletzt nur noch einige Wochen. Sie müssen aber die Bearbeitungszeit der Energieberaterin bzw. des Energieberaters mit einkalkulieren. Der geplante Konjunktur-Booster wurde in 2024 jedoch nicht umgesetzt. Statt geplanter 30% gibt es für Maßnahmen an der Gebäudehülle nur 15% und mit einem ISFP 20%, also nur 1% mehr als die Mehrwertsteuer, die der Staat bei jeglicher Investition einnimmt. Die Investitionshöhe wurden von 60.000 Euro pro Wohneinheit und Jahr, auf nur noch 30.000 Euro abgesenkt. Nur mit genehmigten ISFP wird maximal 60.000 Euro Investitionssumme pro Wohneinheit und Jahr gefördert.

Zur Begleitung der Fördermaßnahme von der Antragstellung bis zur Rechnungsprüfung ist die Einschaltung zugelassener Energieberater/-innen verpflichtend. Diese finden Sie unter www.energie-effizienz-experten.de (oder Sie suchen einfach nach der EEE-Liste).

Sanierungsförderung durch Kommunen

In mehreren Städten und Gemeinden wird auf kommunaler bzw. Landkreisebene gefördert. Manche Kommunen fördern den Bau oder Erwerb eines Energiesparhauses sowie energetische Sanierungsmaßnahmen an Gebäudehülle und Haustechnik.

Die Programme bestehen teilweise schon viele Jahre, z.B. in München, Dingolfing und anderen, finanziell gut ausgestatteten Städten und Gemeinden. Oft sind sie durch den kommunalen Etat in Umfang oder Laufzeit beschränkt. Erkundigen Sie sich also frühzeitig beim Bau- oder Umweltamt Ihrer Gemeinde, ob entsprechende Förderprogramme existieren und welche Voraussetzungen zur Inanspruchnahme erfüllt sein müssen.

TIPP: Erkundigen Sie sich bei Ihrer Verwaltungsbehörde zur Förderbarkeit Ihres Vorhabens, bevor Sie Handwerker/-innen beauftragen. Die richtige zeitliche Reihenfolge ist für die meisten Förderprogramme eine grundlegende Bedingung.
Fragen Sie außerdem nach der Möglichkeit, die Förderung auf kommunaler Ebene mit anderen Fördermitteln zu kumulieren (z.B. mit KfW- Fördermitteln) - also ob Sie mehrere Förderungen für dasselbe Projekt in Anspruch nehmen können.

Förderung durch den Freistaat Bayern

Es gibt das Bayerische Modernisierungsprogramm zur Förderung von Mietwohnungen in Mehr-familienhäusern sowie Pflegeplätzen in zugelassenen stationären Pflegeeinrichtungen (BayModR). Wenn Sie Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus oder Wohnplätze in einem Pflegeheim modernisieren, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen ein Darlehen und einen Zuschuss erhalten.

Sie erhalten die Förderung als zinsverbilligtes Darlehen und ergänzende Zuschüsse.

Die Höhe des Darlehens beträgt bis zu 100 Prozent der förderfähigen Kosten. Bei Modernisierungs- und Erneuerungsmaßnahmen sind das normalerweise bis zu 60 Prozent, in Einzelfällen bis zu 75 Prozent vergleichbarer Neubaukosten. Die förderfähigen Kosten müssen je Wohnung mindestens EUR 5.000 betragen.

Die Höhe des ergänzenden Zuschusses „Basis“ beträgt bis zu 300,00.-€ je Quadratmeter Wohnfläche. Für ein besonders nachhaltiges Vorhaben können Sie zusätzlich den Zuschuss „Nachhaltigkeit“ in Höhe von bis zu 200,00.-€ je Quadratmeter Wohnfläche bekommen. Die ergänzenden Zuschüsse „Basis“ und „Nachhaltigkeit“ betragen jeweils maximal 25 Prozent des Darlehens.

Aber Achtung, die Höhe der Gesamtförderung (Darlehen und ergänzende Zuschüsse) darf 100 Prozent der förderfähigen Kosten nicht übersteigen.

Für dieses Modernisierungsprogramm sind jedoch einige Voraussetzungen zu erfüllen.

• Ihr Gebäude muss
  • mindestens 5 Jahre alt sein, wenn die Modernisierungs- und Erneuerungsmaßnahmen im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gefördert werden,
  • im Jahr der Antragstellung am 31.12. mindestens 15 Jahre alt sein, wenn Sie ausschließlich die in der Anlage aufgeführten Modernisierungs- und Erneuerungsmaßnahmen durchführen lassen.
• Die Wohnungen müssen nach der Modernisierung heute allgemein üblichen Wohnbedürfnissen entsprechen.
• Ihre Maßnahmen müssen den öffentlich-rechtlichen und mietrechtlichen Vorschriften entsprechen.
• Die zu erwartenden Mieterhöhungen müssen sozial verträglich sein.
• Sie müssen für neu zu vermietende Wohnungen für die Dauer der Zinsfestschreibung ein allgemeines Belegungsrecht für Haushalte einhalten, deren Einkommen bestimmte Grenzen des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes nicht übersteigen.
• Sie dürfen mit dem Vorhaben erst nach der Bewilligung beginnen.

Genauere Informationen und welche Stelle für Sie in Ihrem Ort zuständig ist, finden Sie unter folgenden Link auf dem Bayernportal.

Geänderte Zuständigkeiten für Förderung von Heizung und Gebäudehülle

Seit 2024 ist wieder die KFW für die Förderung von Heizungsanlagen zuständig, ausgenommen die Gebäudenetze, die bleiben bei der BAFA. Die BAFA ist auch weiterhin für Maßnahmen an der Gebäudehülle wie Fenster, und Dämmung zuständig, ferner für die Heizungsoptimierung, Anlagen- und Lüftungstechnik.

Änderungen im Verfahrensablauf

Ab 2024 muss zuerst ein Liefer- und Leistungsvertrag mit der ausführenden Firma geschlossen werden und dann kann erst die Förderung dafür beantragt werden. Der Vertrag muss dabei eine Vereinbarung enthalten, die das Zustandekommen von der Zusage der Förderung abhängig macht (aufschiebende oder auflösende Wirkung ohne Zusage!).

Bewilligungszeitraum verlängert

Der Bewilligungszeitraum steigt von 24 auf 36 Monate, eine Verlängerung ist danach jedoch nicht mehr (oder nur in wenigen Ausnahmefällen) möglich.

Förderung von Heizungstausch

Für selbstnutzende Eigentümer gibt es bis zu 70% Förderung für eine klimafreundliche Heizungsanlage.

Gefördert werden Heizungsanlagen, die auf erneuerbaren Energien beruhen und in einer Positivliste aufgeführt sind. Die Förderung setzt sich zusammen aus:

1. Grundförderung: 30 % für den Heizungstausch.
2. Klima-Geschwindigkeits-Bonus: 20 % Zuschuss für den frühzeitigen Austausch einer alten fossilen Heizung (gültig bis Ende 2028). Diesen gibt es nur für selbstnutzende Eigentümer.
3. Einkommens-Bonus: Zusätzliche 30 % für Haushalte mit einem Jahreseinkommen von bis zu 40.000 € (nur bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern).

Der maximale Zuschuss ist aber auf 70% von 30.000.-€ gedeckelt, also auf 21.000.-€ für die erste Wohneinheit. Für bestimmte Biomasseheizungen gibt es einen Emissionsminderungszuschlag von pauschal 2.500 Euro, der gewährt wird, wenn der Staubemissionsgrenzwert von 2,5 mg/m³ unterschritten wird. Dieser Zuschlag ist eine Zusatzförderung zur Grundförderung. Wenn dieser gewährt wird, werden die förderfähigen Kosten um 2.500-€ reduziert, die Zuschüsse berechnet und anschließend die 2.500-€ dazu addiert

Will man die 20% Klima-Geschwindigkeitsbonus bei einer Biomasse-Heizung (z.B. Pelletheizung) erhalten, dann muss zusätzlich die Warmwasserbereitung über eine Solarthermieanlage, eine Photovoltaikanlage mit Heizstab oder eine Wärmepumpe abgedeckt sein.

Der Kima-Geschwindigkeitsbonus bleibt in der Zukunft nicht bei 20%, er:

• sinkt auf 17 Prozent ab 2029.
• sinkt auf 14 Prozent ab 2031.
• sinkt auf 11 Prozent ab 2033.
• sinkt auf 8 Prozent ab 2035.
• entfällt komplett ab 2037.

Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln oder Erdwärmenutzung erhalten zusätzlich einen 5% Effizienzbonus.

Die förderfähigen Kosten vom Heizungstausch sind aber für eine Wohneinheit auf 30.000 Euro beschränkt, für 2 und jede weitere Wohneinheit bis zu 6 Wohneinheiten auf zusätzlich 15.000 Euro pro Wohneinheit, die 7. und jede weitere Wohneinheit erhöht die förderfähigen Kosten nur noch jeweils um 8.000 Euro.

Auch ist es möglich, die Maßnahme über die Steuer (Handwerkerrechnung) gefördert zu bekommen. Eine Doppelförderung ist nicht möglich. Fragen Sie dazu auch Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater.

Achtung: Bereits geförderte Heizungsanlagen oder Dämmmaßnahmen dürfen steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden. Daneben gibt es die Möglichkeit eines zinsgünstigen Kredits, wie er im KfW-Programm 261 für die energetische Gebäudesanierung angeboten wird.

Beispiel 1: Familie Musterfrau hat seit 30 Jahren ein Einfamilienhaus und tauscht die Gasheizung aus, die länger als 20 Jahre einwandfrei arbeitete gegen eine Pelletheizung. Herr Musterfrau hatte in 2022 und auch 2023 jeweils ein zu versteuerndes Einkommen von 25.000-€, Frau Musterfrau jeweils 20.000-€. Zusammen folglich 45.000-€ was über den 40.000-€ für den Einkommenszuschuss liegt. Den bekommen Sie also nicht.

Die Pelletheizung kostet 15.000-€, die Installation weitere 17.000-€. Die Pelletheizung hat einen Feinstaubfilter, der die Förderbedingung erfüllt. Die eigentlich noch funktionierende Gas-Heizung wird ausgebaut.

• Von 32.000 € Kosten werden nur 30.000 € gefördert.
• Es gibt die Grundförderung von 30% = 9.000 €
• Es gibt den Geschwindigkeitsbonus von 20% = 6.000 €
• Es gibt keinen Einkommenszuschuss.

Zusammen also 15.000-€. Aber es wurde ja der Feinstaubfilter eingebaut, wodurch es den Emissionsminderungszuschlag von 2.500-€ gibt. Dann errechnet sich der Zuschuss so:

Ergeben: 16.250 €.

Beispiel 2: Familie Mustermann hat seit 30 Jahren ein Einfamilienhaus und tauscht en die 15 Jahre alte Ölheizung, die einwandfrei arbeitete bis zum Schluss, gegen eine Luft-Wasser Wärmepumpe. Herr Mustermann hatte in 2022 und auch 2023 jeweils ein zu versteuerndes Einkommen von 19.000.-€, Frau Musterfrau jeweils 20.000.-€. Zusammen folglich 39.000.-€ was unter den 40.000.-€ für den Einkommenszuschuss liegt. Den bekommen Sie also auch.

Die Wärmepumpe kostet 15.000.-€, die Installation weitere 26.000.-€. Die Öl-Heizung wird ausgebaut.

Von 41.000.-€ Kosten werden nur 30.000.-€ gefördert.

Deshalb überlegt Familie Mustermann, dass sie ja eigentlich 2 getrennte Wohnungen im Haus haben, die über das gemeinsame Treppenhaus je einen eigenen, abschließbaren Zugang haben. Also 2 Wohneinheiten. Bei 2 Wohneinheiten ist die maximale Fördersumme 30.000.-€ für die erste Wohneinheit und 15.000.-€ für die 2. Wohneinheit zusammen also 45.000.-€.

Der Fördermittelgeber sagt jetzt aber, man kann als Antragsteller/-in nur in einer Wohneinheit leben. Folglich gibt es für die 1. Wohneinheit 30 % Grundförderung, 20% Geschwindigkeitsbonus und 30 % Einkommenszuschuss, gedeckelt auf 70% also 70%.

Die 2. Wohneinheit ist aber nicht selbstbewohnt, daher gibt es hierfür nur die Grundförderung von 30%.

Nun meint man auf die 1. Wohneinheit gibt es ja 70% auf maximal 30.000-€ und für die 2. Wohneinheit halt dann nur noch 30% auf die restlichen 11.000-€. Der Fördermittelgeber rechnet aber anders. Er meint, die Kosten werden 50 % : 50 % auf beiden Wohnungen verteilt.

Damit gibt es auf die erste Wohnung auf 20.500-€ 70%, = 14.350-€
und auf die 2. Wohnung, nicht vom Antragsteller bewohnt, von 20.500-€ 30% = 6.150-€.
Zusammen 20.500.-€.

Hätte Familie Mustermann nicht über die Wohneinheiten nachgedacht, weil sie ja das komplette Haus so bewohnen wieals wäre es nur eine Wohneinheit und hätte somit nur auf eine Wohneinheit 70% auf 30.000.-€ beantragt, hätte sie eine Förderung von 21.000.-€ bekommen.

Beispiel 3: Familie Mustermann hat sich scheiden lassen. In der unteren Wohnung lebt die Frau, in der oberen Wohnung lebt der Mann. Beide haben das Haus bei der Scheidung entsprechend vom Notar aufteilen lassen und beide sind jeweils Eigentümer/-innen der Wohnung, in der sie leben.

Herr Mustermann verdient 38.000.-€ Frau Mustermann 35.000.-€. Beide stellen als Wohneigentümergemeinschaft den Antrag auf die Heizungsförderung der teuren Wärmepumpen-anlage. Beide haben zusammengerechnet ein viel höheres, zu versteuerndes Einkommen, aber getrennt jeweils unter 40.000.-€. Beide erhalten die vollen 70% auf die 20.500.-€, also 14.350.-€.

Achtung: Diese Bedingungen werden bald wieder geändert. Sie stellen daher nur eine Momentaufnahme der Bedingungen zum Zeitpunkt Anfang Dezember 2025 dar. Sie werden sich mit den Förderbedingungen zu dem Zeitpunkt auseinandersetzen müssen, die dann gegeben sind, wenn Sie ein Vorhaben durchführen wollen. Die Bedingungen können sich täglich ändern.

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