Die Pflicht zur Nachrüstung von Rauchwarnmeldern in Wohnungen .....

und wie sich diese auf die Nebenkostenabrechnungen von Mietern auswirkt

Von: Andrea Estermeier, VerbraucherService Bayern e.V.

 

Durch Rauchwarnmelder können Leben gerettet werden. Dies konnte man in den Medien in den letzten Jahren immer wieder verfolgen. Deshalb müssen Wohnungen in Neubauten bayernweit seit 1. Januar 2013 mit Rauchwarnmeldern ausgerüstet sein.

Vor diesem Datum gebaute Wohnungen müssen bis zum 31. Dezember 2017 mit Rauchwarnmeldern ausgestattet bzw. nachgerüstet werden.

Was in Bayern gilt, ob Sie als Mieter die Kosten tragen müssen und welche Pflichten Eigentümer haben, erfahren Sie in diesem Artikel.

 

Grundlegendes zur gesetzlichen Regelung

Bayern hat, wie auch die anderen Bundesländer, mit einer entsprechenden gesetzlichen Regelung (Art. 46 Abs. 4 BayBO) die Pflicht der Wohnungseigentümer zur Aus- und Nachrüstung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen.

Alle Neubauten, die ab 1. Januar 2013 errichtet wurden, müssen mit entsprechenden Anlagen oder Geräten ausgerüstet sein. Für Bestandsbauten gilt eine Übergangsfrist bis 31. Dezember 2017.

Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Einfamilienhaus handelt oder ob es sich um Doppel- oder Reihenhäuser mit Wohnungen handelt.
Auch ist unerheblich, ob die Wohnung vermietet oder selbst genutzt wird.

Im Einzelnen müssen in jedem Schlaf- und Kinderzimmer oder anderem Zimmer, in dem bestimmungsgemäß Personen schlafen, sowie in jedem Flur, der zu Aufenthaltsräumen führt, mindestens je ein Rauchwarnmelder angebracht sein.

Bei Einraumwohnungen ist der Rauchwarnmelder im Schlafbereich anzubringen.

Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass sie Brandrauch frühzeitig erkennen und melden.

Nicht unter den Begriff Rauchwarnmelder fallen Hausalarm- und Brandmeldeanlagen. Bei diesen Anlagen ist der Alarm nicht im Gerät selbst integriert, sonders es meldet den Alarm an eine Brandmeldeanlage, die den Alarm ausgibt und gleichzeitig die Feuerwehr informiert. Sie sind nicht von der in Art. 46 Abs. 4 BayBO genannten Pflicht erfasst.

Verantwortlich für die Erstausstattung von Neubauten ab 1. Januar 2013 ist der Bauherr und für die Nachrüstung von Bestandsbauten der jeweilige Eigentümer oder Erbbauberechtigte, der im Grundbuch eingetragen ist.

Wer muss die Betriebsbereitschaft sicherstellen?

Gemäß Art. 46 Abs. 4 S. 4 BayBO hat der unmittelbare Wohnungsbesitzer für die Sicherstellung der Funktionsfähigkeit und Betriebsbereitschaft zu sorgen.

Unmittelbarer Besitzer einer Wohnung ist derjenige, der die tatsächliche Gewalt über diese ausübt (§ 854 BGB).

Bei einer durch den Eigentümer selbstgenutzten Wohnung ist dies der Eigentümer.

Bei einer vermieteten Wohnung ist das der Mieter, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Diese Pflicht umfasst unter anderem darauf zu achten, dass keine Gegenstände die Geräte verdecken und diese nicht überklebt oder beim Ausführen von Malerarbeiten überstrichen werden. Auch muss der Mieter den Vermieter informieren, wenn er feststellt, dass ein Gerät nicht mehr funktionsfähig ist.

Der Mieter kann den Aufwand, der ihm durch die Wartung entsteht, nicht in Rechnung stellen.

Nutzung von vom Mieter installierten Rauchwarnmeldern

Viele Mieter stellen sich die Frage, was mit bereits selbst installierten Geräten geschieht, wenn der Vermieter, eine Nachrüstung vornehmen möchte.

Hat der Mieter ohne Rücksprache mit dem Vermieter bereits eigenständig Rauchwarnmelder eingebaut, kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich verlangen, den vermieterseitigen Einbau der Rauchwarnmelder zu dulden und die eigenen Geräte zu entfernen.

Das Interesse des Vermieters und Eigentümers an eigenen und einheitlichen Geräten geht dem Interesse des Mieters, selbst installierte Geräte weiter zu nutzen, vor (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14).

Umlage der Kosten in der Nebenkostenabrechnung?

Es kann vorkommen, dass nach erfolgter Installation von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter in der ersten Nebenkostenabrechnung eine Position „Rauchwarnmelder-Gerätemiete“ oder „Rauchwarnmelder-Gerätewartung“ auftaucht, die vom Mieter bezahlt werden soll. Doch muss der Mieter diese Kostenpositionen bezahlen und was versteckt sich hinter diesen Begriffen?

• Die Kosten für Anschaffung und Montage von Rauchwarnmeldern sind nicht umlegbar, da es sich um einmalig anfallende Kosten handelt. Entsprechendes gilt für die Anmietung von Rauchwarnmeldern, da die Gerätemiete anstelle der nicht umlagefähigen einmaligen Anschaffungskosten zu zahlen ist. Allerdings wurde diese Fragestellung bisher nicht abschließend durch die Gerichte geklärt.
  Letztlich besteht für den Vermieter die Möglichkeit, die Kosten für die Anschaffung und Montage der Rauchwarnmelder als Modernisierungsmaßnahme im Wege einer Mieterhöhung geltend zu machen.
  
  
• Der Vermieter ist berechtigt, die Wartung der Rauchwarnmelder selbst auszuführen bzw. ausführen zu lassen.
  Die hierdurch entstehenden Kosten kann er wie andere laufend entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegen (§ 1 BetrKV). Hierbei sind verschiedene Fallgruppen zu unterscheiden:
  
  Im Zuge der Wartung werden die Funktionsfähigkeit überprüft und ggf. notwendige Maßnahmen zu ihrer Wiederherstellung durchgeführt. Sind Geräte verbaut, die mit Langzeitbatterien über Zeiträume von bis zu 10 Jahren betrieben werden können, sind dennoch jährliche Funktionsprüfungen erforderlich.
  
  Die laufenden umlagefähigen Betriebskosten sind in § 2 BetrKV aufgeführt. Die Wartung von Rauchwarnmeldern ist nicht ausdrücklich und daher grundsätzlich vom Begriff der sonstigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) erfasst.
  Diese sonstigen Betriebskosten können in der Regel nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie explizit im Mietvertrag benannt wurden.
  
  Fehlt die Regelung bei Abschluss des Mietvertrags und war noch nicht absehbar, dass die Nachrüstung von Rauchwarnmeldern verpflichtend wird, können die Kosten für die Wartung der Rauchmelder unter folgenden Voraussetzungen auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden:
  - Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zur Vertragsanpassung, also zur Aufnahme dieser Kostenposition in den Mietvertrag, verlangen.
  - Alternativ kann der Mietvertrag ergänzend dahin ausgelegt werden, dass diese Kostenart erfasst worden wäre, wenn den Vertragsparteien bekannt gewesen wäre, dass sie irgendwann entsteht. Hierbei ist der konkrete Mietvertrag zu prüfen und auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen.
  - Voraussetzung ist aber, dass die betroffenen Mietverträge vor dem maßgeblichen Stichtag, ab dem die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern absehbar war, abgeschlossen worden sind.
  Als Stichtag kommt möglicherweise der Tag der Bekanntgabe der Gesetzesänderung im Bayerischen Gesetz- und Verordnungsblatt am 17. Dezember 2012 in Betracht.
  Die Frage, ab welchem Zeitpunkt mit der Einführung einer gesetzlichen Pflicht gerechnet werden musste, ist allerdings bislang nicht gerichtlich geklärt.
  
  Wurde ein Mietvertrag nach einem der oben genannten Stichtage geschlossen und enthält dieser bei den sonstigen umlagefähigen Betriebskosten keine Kostenposition „Wartung der Rauchwarnmelder“, ist davon auszugehen, dass dazu keine Regelung getroffen werden sollte. Eine Kostentragung durch den Mieter ist in diesen Fällen ausgeschlossen.

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