Energetische Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden: 
Welche Rechte und Pflichten bestehen für Hauseigentümer?

Von: Peter Pospischil - VerbraucherService Bayern

Entscheidet man sich als Gebäudeeigentümer zu energetischen Sanierungsmaßnahmen, so bestehen bestimmte Verpflichtungen bei der Umsetzung der Maßnahmen. Aber auch ausführende Handwerker und beteiligte Planer müssen verschiedene Vorgaben beachten.

Vorbemerkungen

Der Gebäudeeigentümer ist meist letztverantwortlich für die Einhaltung sämtlicher Verordnungen und Gesetze, welche im Zusammenhang mit einer energetischen Sanierungsmaßnahme greifen.

Diese können vielfältige Themen betreffen, wie die Energieeffizienz, den Brandschutz, die Statik, den Schallschutz und das Baurecht.

Da die meisten in Frage kommenden Maßnahmen keiner Baugenehmigung oder Bauanzeige bedürfen, ist das Bewußtsein, dass hier verschiedene Vorgaben einzuhalten sind, nicht immer ausgeprägt. Die Verantwortlichkeit kann auf Fachleute, wie Handwerker oder Planer für einzelne Punkte oder in der Gesamtheit übertragen werden. Der Artikel zeigt die wichtigsten Themen hierzu auf.

Regelungen der Energieeinsparverordnung

Werden bestimmte Maßnahmen an der Gebäudehülle durchgeführt, so sind dabei Vorgaben aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) einzuhalten, wenn mehr als 10 % der jeweiligen Bauteilfläche betroffen sind. Der Gebäudeeigentümer ist dann für die betroffenen Bauteilflächen zur Verbesserung des Wärmeschutzes gemäß den Vorgaben der EnEV verpflichtet.

Der ausführende Handwerker hat die Übereinstimmung seiner Ausführung mit den Vorgaben der EnEV in einer Unternehmererklärung zu bestätigen. Diese muss dem Auftraggeber mit der Rechnung ausgehändigt werden.

Der Eigentümer hat dabei eine Aufbewahrungspflicht von 5 Jahren.

Als Bauteile der beheizten Gebäudehülle werden in diesem Zusammenhang festgelegt:
Außenwände
Fenster
Steildächer
Flachdächer
Decken und Wände zum unbeheizten Dachgeschoss
Böden beheizter Räume und Kellerdecken zum unbeheizten Keller

Details zu den Verpflichtungen finden sich hier.

Können die Vorgaben aus technischen oder baurechtlichen Gründen nicht erfüllt werden oder stellen sie eine besondere Härte dar, so gibt es für diese Fälle Ausnahmeregelungen und Befreiungsmöglichkeiten.

Grundsätzliche Verpflichtungen bei der Nachrüstung

Verpflichtungen aus dem Baurecht

Durch Dämmmaßnahmen an Wand und Dach werden die Gebäudemaße verändert Hierdurch kann im Einzelfall eine Überschreitung von Abstandsflächen oder der maximalen Gebäudehöhe erfolgen. In diesem Fall sollte Rücksprache mit dem örtlichen Bauamt gehalten werden, um ggf. einen Befreiungsantrag zu stellen. Auch eine Wanddämmung bei einer Grenzbebauung kann bei einer einvernehmlichen Lösung mit dem betroffenen Nachbarn möglich sein.

Weitere Verpflichtungen

Statik
Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle bringen in der Regel eine zusätzliche Belastung der Konstruktion mit sich. Vor allem bei Maßnahmen an Dächern kann es erforderlich sein, die Einhaltung der Statik zu überprüfen.

Brandschutz
Bei Dämmmaßnahmen an aneinandergereihter Bebauung und im Geschosswohnungsbau sind Auflagen des Brandschutzes zu beachten. Im Falle der aneinandergereihten Bebauung (Doppel- und Reihenhäuser) betrifft dies die Ausführung von Wand- und Dachdämmung im Bereich der Kommunwand. Im Geschosswohnungsbau sind bei der Fassadendämmung Ausführungsdetails zu beachten, welche den Brandüberschlag zwischen Stockwerken verhindern und die Fluchtwege bei Rettungsmaßnahmen gewährleisten.

Schallschutz
Energetische Maßnahmen im Bereich der Haustechnik können Schallemissionen verursachen, welche Nachbarn beeinträchtigen können. Dies ist vor allem zu beachten bei Geräuschen durch Lüftungsanlagen, Abluftanlagen oder Luftwärmepumpen.

Bauphysik
Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen sollte auf zwei Aspekte der Bauphysik, welche im Zusammenhang mit Vermeidung von Schimmelgefahr stehen, besonderes Augenmerk gerichtet werden:

Mindestwärmeschutz: Bei Dämmmaßnahmen ist darauf zu achten, dass Wärmebrücken vermieden werden und aktuelle Vorgaben zum Mindestwärmeschutz von Bauteilen eingehalten werden (DIN 4108-2).
Hintergrund der Regelung ist das Ziel, Schimmelgefahr durch niedrige Oberflächentemperaturen an Bauteilen zu vermeiden.

Luftwechsel: Wird durch Sanierungsmaßnahmen, beispielsweise durch Fensteraustausch oder Dachdämmung, die Luftdichtheit des Gebäudes oder der Wohnung erhöht, so sind ggf. Maßnahmen zu ergreifen, die einen hygienisch nötigen Mindestluftwechsel unabhängig vom Nutzer sicherstellen.
Aufschluss über die Notwendigkeit von Maßnahmen und Lösungsmöglichkeiten gibt ein Lüftungskonzept, erstellt nach DIN 1946-6.
Beide Aspekte der Bauphysik sind besonders bedeutend im Falle von vermieteten Wohnungen, da hier das Verhalten der Nutzer vom Eigentümer nicht beeinflusst werden kann und eine gewisse Sorgfaltspflicht besteht.

Verpflichtungen des Handwerks und der Planer

Die oben genannten Punkte betreffen verschiedene Fachgebiete, auf denen der Gebäudeeigentümer meist Laie ist. Fachleute sind hier die Handwerker und Planer. Diese haben daher Hinweis- und Sorgfaltspflichten bei Übernahme von Sanierungsaufträgen.

Teilweise sind diese Pflichten geregelt, wie im Fall der Unternehmererklärung.

Ansonsten ist es im allseitigen Interesse, dass eindeutig vertraglich geregelt ist, wer für welche Themen verantwortlich ist. Besonders wichtig wird dies bei fach- oder gewerkübergreifenden Vorgaben. Auch der Ausschluss von bestimmten Verantwortlichkeiten sollte vertraglich festgehalten sein.

Bei der Durchführung von abgestimmten Maßnahmenpaketen ist es hilfreich, wenn ein gesamtverantwortlicher Planer oder Generalunternehmer die Verantwortlichkeit über die Einzelaspekte abdeckt oder koordiniert.

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