Der Energieausweis bei Gebäuden

Von: Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr

 

Seit dem 1. Juli 2008 sind Energieausweise im Gebäudebestand unter bestimmten Voraussetzungen Pflicht.

Noch immer sind viele Gebäudeeigentümer verunsichert, wann sie einen Energieausweis benötigen, wer ihn ausstellen darf und ob sich daraus weitere Verpflichtungen ergeben.

Antworten finden Sie hier.

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis gibt Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes.

Für Neubauten ist ein Energiebedarfsausweis seit Februar 2002 verbindlich vorgeschrieben.

Er wurde 2007 auch für Bestandsgebäude eingeführt, damit sich Käufer, Mieter, Pächter oder Leasingnehmer schon vor einer Kauf- oder Mietentscheidung ein Bild über den energetischen Zustand des Objekts machen können.

Der Energieausweis soll mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt schaffen und zusätzliche Anreize geben, die im Gebäudebestand vorhandenen erheblichen Energiesparpotenziale verstärkt zu realisieren.

Energetische Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen können nicht nur die Heizkosten deutlich senken, sondern auch maßgeblich zum Klimaschutz beitragen.

Der Energieausweis muss nach Inhalt und Aufbau einem gesetzlich in der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV) vorgegebenen Muster (s. Energieeinsparverordnung S. 71ff.) entsprechen und neben der

• Darstellung der energetischen Qualität
  
  
• auch begleitende Empfehlungen für kostengünstige Verbesserungen der Energieeffizienz („Modernisierungsempfehlungen“) enthalten.

Insgesamt dient der Ausweis nur der Information und löst keine Nachrüstverpflichtungen aus.

Wann wird der Energieausweis benötigt?

Ein Energieausweis im Gebäudebestand ist (nur) bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit auszustellen.

Seit dem 1. Mai 2014 schreibt die EnEV spätestens nach Aufforderung bzw. unverzüglich nach Vertragsabschluss eine Aushändigung des Energieausweises vor (§ 16 Abs. 2 EnEV).

Der Energieausweis ist – mit Ausnahme bestimmter Fälle gemischt genutzter Objekte – für das gesamte Gebäude, nicht jedoch für die einzelne Wohn- oder Nutzungseinheit auszustellen.

Die Energieausweise sind 10 Jahre lang gültig. Danach müssen sie neu ausgestellt werden.

Energieausweise verlieren außerdem ihre Gültigkeit, wenn ein Gebäude grundlegend modernisiert oder erweitert und dabei der Nachweis über den Gesamtprimärenergiebedarf geführt wird.

Energiebedarfsausweis, Energieverbrauchsausweis

Die EnEV sieht für die Energieausweise im Gebäudebestand grundsätzlich zwei Varianten vor, nämlich den bedarfsorientierten oder den verbrauchsorientierten Ausweis.

• Energiebedarfsausweise (§ 18 EnEV)

stellen einen unter normierten Bedingungen errechneten theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes dar.

Bedarfsausweise müssen alle geometrischen, konstruktiven und energetischen Gebäudedaten erfassen, wodurch sie besonders aussagekräftig sind. Modernisierungsempfehlungen lassen sich aufgrund der umfangreichen Datengrundlage leicht und fundiert ableiten.

• Energieverbrauchsausweise (§ 19 EnEV)

basieren auf dem tatsächlich gemessenen Energieverbrauch eines Gebäudes (z. B. auf der Grundlage der letzten drei Heizkostenabrechnungen, witterungsbereinigt) und sind demzufolge nutzerabhängig.

Nachteilig für die Beurteilung des energetischen Zustands eines Gebäudes sind beim Energieverbrauchsausweis mögliche starke Schwankungen beim Energieverbrauch der Nutzer. So kann u. a. ein sparsames und sehr energiebewusstes Nutzerverhalten über den eigentlichen Zustand des Gebäudes hinwegtäuschen. Besonders bei Wohngebäuden mit wenigen Wohneinheiten (insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern) gibt es hier nur einen eingeschränkten statistischen Ausgleichseffekt im Vergleich zu einem Gebäude mit einer größeren Anzahl von Wohneinheiten.

Ein Verbrauchsausweis ist allerdings deutlich kostengünstiger als ein Bedarfsausweis.

Welcher Ausweis für welches Gebäude?

Welcher Ausweis auszustellen ist, hängt von der Größe, der Nutzung, dem Alter und der energetischen Qualität des Gebäudes ab.

Für Neubauten dürfen beim ersten Mal nur Energiebedarfsausweise ausgestellt werden (§ 17 Abs. 2 Satz 1 EnEV).

Für größere Wohngebäude ab fünf Wohneinheiten sowie für Nichtwohngebäude sieht die EnEV unabhängig vom Baualter eine uneingeschränkte Wahlmöglichkeit zwischen Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweis vor (§ 17 Abs. 1 EnEV).

Bei kleineren älteren Wohngebäuden, die weniger als fünf Wohneinheiten haben und für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977, also vor Inkrafttreten der ersten Wärmschutzverordnung gestellt wurde, besteht Wahlfreiheit dann, wenn das Gebäude entweder schon seit Baufertigstellung oder seit einer späteren Sanierung dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht. Ansonsten darf für diese Gebäude seit dem 01.10.2008 nur noch ein Energiebedarfsausweis ausgestellt werden (§ 17 Abs. 2 EnEV).

Denkmalgeschützte Gebäude sind von der Ausweispflicht bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing ausgenommen (§ 16 Abs. 5 Satz 2 EnEV).

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Energieausweise für bestehende Gebäude dürfen nach § 21 Abs. 1 EnEV ausstellen

• für alle Gebäudearten:
  Hochschul- und Fachhochschulabsolventen der Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau, Elektrotechnik oder einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf den genannten Gebieten.
  
  
• nur für Wohngebäude:
  Absolventen der Fachrichtung Innenarchitektur, Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle oder die Beurteilung von Heizungs- oder Lüftungs- bzw. Klimaanlagen erfasst
  Personen, die für ein zulassungspflichtiges Bau-, Ausbau- oder anlagentechnisches Gewerbe oder für das Schornsteinfegerwesen die Voraussetzungen zur Eintragung in die Handwerksrolle erfüllen, sowie Handwerksmeister der zulassungsfreien Handwerke dieser Bereiche und Personen, die auf Grund ihrer Ausbildung berechtigt sind, ein solches Handwerk ohne Meistertitel selbständig auszuüben

Voraussetzung für die Ausstellungsberechtigung ist zudem eine bestimmte Zusatzqualifikation bzw. Berufserfahrung (§ 21 Abs. 2 EnEV).

• für Hochschul- und Fachhochschulabsolventen:
  ein Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens oder nach einem Studium eine mindestens zweijährige einschlägige Berufserfahrung.

• für alle anderen genannten Berufsgruppen
  eine erfolgreiche Fortbildung im energiesparenden Bauen (z. B. der Gebäudeenergieberater des Handwerks)
  oder eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger für ein Sachgebiet im Bereich des energiesparenden Bauens (wesentliche bau- oder anlagentechnische Tätigkeitsbereiche des Hochbaus).

Unabhängig davon berechtigt eine Bauvorlage- oder Nachweisberechtigung für Neubauten nach Landesrecht ebenfalls zur Ausstellung im Rahmen der jeweiligen Bauvorlageberechtigung (Art. 61 Bayerische Bauordnung – BayBO). Eine Zusatzqualifikation ist dazu nicht mehr erforderlich.

Daneben gibt es für bestimmte Personen Übergangsregelungen zur Ausstellungsberechtigung nach § 29 Abs. 4, 5 und 6 EnEV.

Für die Ausstellungsberechtigung ist keine gesonderte behördliche Zulassung oder Eintragung erforderlich.

Mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Die Kosten für den Energieausweis können sich aus den Kosten für die Ortsbegehung, für die Datenaufnahme und für die Ausweiserstellung zusammensetzen.

Zur Kostensenkung ist es möglich, dass der Eigentümer dem Ausweisersteller alle relevanten Daten selbst übermittelt, um die aufwändige Objektaufnahme vor Ort zu minimieren.

Bei Online-Anbietern ist darauf zu achten, dass auch diese die Anforderungen an die Qualifikation der Ausweisersteller erfüllen und mit realen Gebäudedaten arbeiten.

Bildquelle: Fotolia.de - Gina Sanders

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